Guide · oppdatert 2026

Lønner det seg å leie ut boligen?

Spørsmålet er egentlig to: gir utleien nok igjen etter kostnader, renter og skatt – og gir den mer enn alternativet, som er å selge og plassere pengene i fond? Under går vi gjennom regnestykket, hvilke kostnader folk glemmer, skattereglene, og når det faktisk er bedre å selge.

Regn på utleie mot salg

Begrepene du trenger

Fire tall avgjør om utleie er god butikk. De svarer på ulike spørsmål.

Brutto yield: Årsleie delt på boligverdien. Enkelt å regne, men sier lite alene: 12 månedsleier på 14 000 kroner av en bolig verdt 4 millioner gir 4,2 prosent brutto.
Netto yield: Årsleie minus alle driftskostnader, delt på boligverdien. Dette er tallet profesjonelle bruker. I norske byer ligger netto yield på leiligheter typisk mellom 2,5 og 4 prosent.
Kontantstrøm: Det som faktisk står igjen på konto etter leie minus drift, renter, avdrag og skatt. Kontantstrømmen kan være negativ samtidig som investeringen er god, fordi avdrag er sparing og verdistigningen kommer i tillegg.
Leie mot kvadratmeterpris: Leieprisen per kvadratmeter mot boligverdien per kvadratmeter viser om leienivået i området er høyt eller lavt i forhold til hva boligen koster. Små boliger kommer nesten alltid best ut.

Kostnadene folk glemmer

Brutto leie ser alltid bra ut. Det er postene under som avgjør resultatet.

Felleskostnader: Løper videre uansett om boligen står tom. Sjekk hva som er inkludert – varmtvann og fyring utgjør mye.
Vedlikehold: Regn med 0,5 til 1 prosent av boligverdien i året. Utleieboliger slites raskere, og oppussing mellom leietakere kommer i tillegg.
Ledighet: En måned uten leietaker i året tilsvarer 8 prosent lavere leieinntekt. Bankene regner selv med rundt to måneder.
Forsikring og eiendomsskatt: Husforsikring blir dyrere ved utleie, og flere kommuner har eiendomsskatt på sekundærbolig.
Skatt: Leier du ut en hel bolig du ikke bor i selv, skattlegges overskuddet med 22 prosent. Overskudd er leie minus driftskostnader og renter – avdrag er ikke en kostnad. Leier du ut deler av egen bolig og bruker minst halvparten selv, er inntekten skattefri.

Slik regner du selv

Fem trinn fra leieinntekt til svaret på om det lønner seg.

1
Finn realistisk månedsleie for området og størrelsen – se hva tilsvarende boliger faktisk leies ut for nå, ikke hva de ble annonsert til.
2
Trekk fra alle driftskostnader og en måned ledighet. Nå har du netto leieinntekt.
3
Trekk fra renter på gjelden, og regn 22 prosent skatt av det som står igjen.
4
Legg til forventet verdistigning i området. Over tid er dette ofte den største delen av avkastningen.
5
Sammenlign med alternativet: selg, betal ned gjelden, og regn 6 til 7 prosent årlig avkastning i globalt indeksfond på det du får igjen.

Når er det bedre å selge?

Fire situasjoner der utleie sjelden er verdt det.

1
Kontantstrømmen er tydelig negativ og du er avhengig av verdistigning alene for at det skal gå opp.
2
Boligen har vært din egen i minst ett av de to siste årene – da er gevinsten skattefri ved salg nå, og den fordelen forsvinner når du leier ut.
3
Netto yield er under rentenivået på lånet, og du har annen gjeld som koster mer.
4
Du har ikke buffer til et uventet bad, en tom måned eller en leietaker som ikke betaler.

Sammenlign utleie og salg for din bolig

Legg inn boligverdi, leie, gjeld og hvor mange år du vurderer, og se kontantstrøm, yield, belåningsgrad og hvor du står med utleie mot å selge og investere i fond.

Åpne utleiekalkulatoren Finn boligverdien først

DinBolig gir modellberegnede anslag basert på offentlig statistikk. Anslagene erstatter ikke e-takst fra megler eller et lånetilbud fra bank, og er ikke skatte-, låne- eller investeringsrådgivning.